zomernota 2017
PCPortal

Grondslagen en uitgangspunten

Areaalontwikkeling inwoners en woningen

In het financieel beeld houden we rekening met de ontwikkeling van de woningbouw en de aantallen inwoners. Hiervoor gebruiken we cijfers van Onderzoek en Statistiek en Bureau Wonen. Deze aantallen worden onder meer gebruikt in de ramingen van het gemeentefonds en de belastingopbrengsten.

Aantal woningen per 1-1

2017

2018

2019

2020

2021

Woningtoename

Bestaande stad

650

300

400

450

350

Waalfront

350

200

200

150

150

Waalsprong

600

500

600

600

600

Totaal woningbouwtoename (productie min sloop)

1.600

1.000

1.200

1.200

1.100

Verschil t.o.v. Stadsbegroting '17

300

100

300

300

1.100

Ten opzichte van vorig jaar verwachten we een hogere woningbouwproductie. Dit heeft een positieve invloed op de hoogte van het gemeentefonds en de OZB-opbrengsten. In de regel "verschil t.o.v. Stadsbegroting '17 (cumulatief)" is het verschil opgenomen tussen de vorige Stadsbegroting en de huidige inzichten. Deze reeks zorgt voor extra financiële ruimte in het gemeentefonds en OZB-opbrengsten.
In het laatste jaar van de meerjarenperiode gaan we in  eerste instantie uit van de woningvoorraad van het voorgaande jaar. De gehele woningproductie in dat jaar wordt dus gezien als toename.

2017

2018

2019

2020

2021

Aantal inwoners per 1-1

173.600

174.600

175.600

176.700

177.800

Toename t.o.v. vorig jaar

1.000

1.000

1.100

1.100

De reeks van het aantal inwoners is gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Dit wordt veroorzaakt door een hogere beginstand.

Effect op de begroting

De ontwikkeling van de woningen en inwonersaantallen worden gebruikt bij het doorrekenen van het gemeentefonds. Dit blijkt uit de regel " aanpassingen aantallen" in het onderdeel "Algemene middelen".
Per nieuwe woning ramen we € 400,- per jaar aan OZB inkomsten die beschikbaar komen als algemeen dekkingsmiddel. Met uitzondering van de woningbouwproductie in de Waalfront. Voor dit gebied hebben we afgesproken dat de OZB inkomsten als opbrengst in de GREX worden meegenomen.
Voor de opbrengstontwikkeling van de OZB niet-woningen gaan we uit van een toename van de WOZ-waarde van € 100 miljoen per jaar (ca. 2% van het areaal). Voor de jaren tot en met 2020 is dit al in de begroting verwerkt.
Omdat de toename van het aantal woningen veelal gepaard gaat met een uitbreiding van de openbare ruimte hebben we afgesproken dat er per nieuwe woning € 400,- aan onderhoudsbudget aan het programma openbare ruimte wordt toegevoegd.
Verder voegen we per woning € 100,- en de helft van de opbrengst uit areaalontwikkeling OZB niet-woningen aan de kapitaallasten toe. Hiermee vergroten we onze investeringsvolume.

De hierboven beschreven begrotingseffecten zijn meegenomen in de ontwikkeling van de algemene middelen.

Indexering

Op grond van de cijfers uit het Centraal Economische plan van het Centraal Planbureau (CPB) van 24 maart 2017 komen wij tot de volgende indexeringspercentages:

Indexeringspercentages

loonsom

materiële lasten

Inflatie (CPI)

Gemeentelijke tarieven

T.b.v. subsidies

Verwachting 2018

2,80%

1,90%

1,50%

Nacalculatie 2017

0,30%

0,50%

0,50%

Indexeringspercentage 2018

3,10%

2,40%

2,00%

2,87%

2,87%

De voorspellingen van het CPB laten een hogere prijsontwikkeling van de loonsom en de materiële lasten zien dan de prijspeil aanpassing die voor het gemeentefonds is aangekondigd. Voor deze laatste is in de septembercirculaire 2016 0,9% opgenomen. Per saldo betekent dit dat we niet uit komen met de prijspeilaanpassing.  Hierop wordt ingegaan in de ontwikkeling van de algemene middelen.

Rente

Vorig jaar zijn in de zomernota de  gehanteerde rekenrentes neerwaarts bijgesteld vanwege de veranderende regelgeving op dit onderdeel. Voor de komende jaren verwachten we dat de rente laag blijft. We stellen daarom ook voor de rekenrente op hetzelfde niveau te laten en voor de externe rente de in de onderstaande tabel opgenomen rentes te hanteren.

2018

2019

2020

2021

Rekenrente:

- Inzet van reserves en voorzieningen 

 2,50%

- Doorberekening aan investeringen

 2,50%

- Rekenrente voor planexploitaties

 2,50%

Langlopende leningen

 1,75%

 2,00%

 2,25%

 2,50%

Kortlopende leningen

 0,50%

 1,00%

 1,75%

 2,50%

Planexploitaties

Met de Zomernota worden de parameters voor de doorrekening van de grondexploitaties vastgesteld. Deze parameters worden gebruikt voor de doorrekening van de grondexploitaties welke wij Uw Raad middels de komende Voortgangsrapportage Grote Projecten (VGP) met peildatum 1 oktober 2017 zullen voorleggen.

Planexploitaties langlopend

2018

2019

2020

2021

2022

2023 e.v.

Opbrengsten

- woningen

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

- kantoren

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

- bedrijfsruimten

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

- winkelruimten

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

Grondkosten

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Rente

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Planexploitaties kortlopend

2018

2019

2020

2021

2022

2023 e.v.

Opbrengsten

- woningen

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

n.v.t.

- kantoren

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

n.v.t.

- bedrijfsruimten

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

n.v.t.

- winkelruimten

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

n.v.t.

Grondkosten

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

n.v.t.

Rente

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

n.v.t.

Disconteringsvoet

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

n.v.t.

De parameters zijn gebaseerd op een verkenning van de economische ontwikkelingen. Belangrijke bronnen hierbij zijn het CPB (centraal economisch planbureau), DNB, CBS & Kadaster, Rabobank, Bouwkostenindex en andere specifiek markt gerelateerde bronnen.

Het algemene beeld is in lijn met vorig jaar. De woningmarkt is hersteld en ook de bedrijfsruimtemarkt laat een positief beeld zien. De markt voor kantoren en winkels is zoals verwacht moeizaam, maar met verschillende positieve signalen. In het Regionaal Programma Werkgelegenheid (RPW) maken gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen afspraken om de overprogrammering te beperken. Gezien de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is er – mede vanuit een behoedzaamheidsprincipe - geen aanleiding om de huidige rekenparameters aan te passen.
De ontwikkeling van de grondkosten is gelijk aan de lange termijn (streef)inflatie.
Het rentepercentage en de disconteringsvoet zijn gebaseerd op de richtlijnen van de Commissie BBV. Deze wijken wel af van vorig jaar. Een bijstelling vindt plaats van 2.5 % naar 2%.  De effecten van deze  bijstelling van de rekenrente zijn berekend. Daarbij zijn alleen de projecten met significant effect betrokken, de overige projecten geven kleine plussen en minnen die waarschijnlijk tegen elkaar wegvallen. Het nu berekende effect is € 5,7 miljoen, die toegevoegd kan worden aan de saldireserve bij verder gelijkblijvende uitgangspunten.

Zoals gebruikelijk rekent de gemeente Nijmegen aan kortlopende exploitaties geen opbrengstenstijgingen toe.
Deze actualisatie is verder niet doorgerekend omdat er geen wijzigingen zijn ten opzichte van vorig jaar.
Evenals voorgaande jaren is ook een tweetal alternatieve scenario’s verkend, een negatief en positief scenario. Het negatief scenario gaat uit van een tegenvallende marktontwikkeling. In het positieve scenario wordt uitgegaan van een snellere stijging van de woningprijzen en herstelt het commercieel vastgoed zich op alle fronten. In lijn met voorgaande jaren zijn deze effecten nu nog niet verwerkt in het weerstandsvermogen. Deze zullen een plaats krijgen in de actualisatie van de risico’s in grondexploitaties in de Stadsbegroting 2018.

Tot slot is onze accountant PWC gevraagd een oordeel over deze parameters te geven. PWC geeft aan dat de gehanteerde bronnen betrouwbaar en valide zijn. Ook wordt volgens hen een betrouwbaar beeld van de economische ontwikkeling gegeven. PWC herhaalt de opmerking van voorgaande  jaren dat bij de bepaling van de parameter grondopbrengsten van woningen is uitgegaan van de regionale ontwikkelingen. Wij merken (wederom) op, dat voldoende informatie om een goede voorspelling op stedelijk niveau te doen ontbreekt. De informatie op het niveau van de regio Arnhem-Nijmegen is de afgelopen jaren betrouwbaar gebleken. PWC vindt dat bij de beoordeling van de parameter grondopbrengsten inzicht nodig is in de kwaliteit en ligging van de betreffende bedrijvenlocaties vanwege de invloed op de opbrengst. Deze kwalitatieve toets is nu niet expliciet opgenomen. In de analyse van vorig jaar is hiervan wel blijk gegeven. Omdat ten opzichte van vorig jaar niet met een opbrengstenstijging rekening wordt gehouden wijzigt er op dit vlak niets.

PWC meldt dat het concept Regionaal programma Werkgelegenheid (RPW) een sturend instrument op het overaanbod aan bedrijventerreinen in de regio wordt. In de Stadsrekening 2016 is in de paragraaf Grondbeleid uitvoerig op het RPW en de mogelijke effecten voor Nijmegen ingegaan. Uw Raad heeft dit voorjaar een reactie op het concept RPW gegeven. Er kan nu nog geen betrouwbare voorspelling over de uitkomst van dit proces worden gedaan.